Apocalypse immobilier ?
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Le marché canadien de l’immobilier pourrait bientôt s’effondrer ! C’est du moins ce que prétendent certains blogueurs (ici, ici et ici). Selon eux, la grande coupable de la bulle immobilière canadienne serait la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). En offrant de l’assurance pour les hypothèques à ratio prêt/valeur élevé (hypothèque représentant plus de 80% de la valeur de la propriété), la SCHL aurait permis à de nombreux canadiens d’acheter une maison au-dessus de leurs moyens, créant ainsi une bombe à retardement semblable à la situation des prêts “subprimes” aux États-Unis… Toujours selon cette théorie, l’implosion du marché immobilier pourrait causer des pertes énormes pour la SCHL et forcer le gouvernement canadien à la renflouer…
Personnellement, je trouve ce scénario nettement exagéré et je crois que l’assurance hypothécaire fait davantage partie de la solution que du problème. Tout d’abord, la SCHL, comme n’importe quelle compagnie d’assurance, possède son processus d’évaluation du risque des souscriptions. Il est vrai qu’une partie de son mandat est d’offrir de l’assurance dans des régions qui n’intéressent pas les assureurs privés. Par contre, elle se soumet chaque année à une évaluation actuarielle externe pour établir des primes et des provisions pour pertes adéquates. De plus, elle maintient un ratio de fonds propres équivalent à 150% du ratio minimal prescrit par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) pour les sociétés d’assurance.
Il est aussi inexact de croire que les 407 milliards de dollars d’hypothèques assurées par la SCHL ont tous des ratios prêt/valeur élevés. C’est vrai pour les hypothèques récentes mais la combinaison de remboursement du capital et de la hausse de la valeur des propriétés font que les hypothèques plus anciennes ont un ratio prêt/valeur inférieur à 80%. L’assureur privé Genworth, le principal concurrent de la SCHL, à un ratio prêt / valeur moyen de 70% sur l’ensemble des hypothèques qu’il assure. Le coussin en cas de baisse du marché est donc plus important qu’on ne pourrait l’imaginer à première vue.
La SCHL contrôle aussi le marché canadien des obligations adossées à des hypothèques. Les obligations cautionnées par la SCHL doivent absolument être adossées à des hypothèques assurées (peu importe le ratio prêt/valeur). Il en résulte une soupape de sécurité supplémentaire qui a cruellement fait défaut aux CDOs de nos voisins américains… Cette règle fait en sorte qu’un pourcentage important des hypothèques assurées sont en fait des hypothèques à faible ratio prêt/valeur assurées à des fins de titrisation.
Ceci dit, il faut un élément déclencheur pour qu’un effondrement de l’immobilier se produise. Aux États-Unis, ce fut la proportion énorme des prêts “subprimes” (20% du marché !!!) qui a causé le cataclysme. Au Canada, cette proportion n’a jamais dépassé 5% du marché… Le nombre restreint d’institution financière au Canada a ses désavantages mais il a aussi comme qualité d’éviter la concurrence débridée et de favoriser des politiques de prêts plus conservatrices.
Bref, peut-être que certains canadiens ont acheté des propriétés au-dessus de leurs moyens et qu’ils se condamnent à devenir esclaves de leur hypothèque au détriment de leur fonds de retraite et des autres plaisirs de la vie… Par contre, je ne crois pas à un scénario “à l’américaine”. Pourquoi l’immobilier a-t-il implosé dans plusieurs pays mais est-il toujours stable au Canada ? Est-ce en raison d’un obscur principe voulant que les problèmes arrivent toujours avec quelques mois de retard au Canada ? Soyons sérieux! Si l’immobilier canadien tient toujours la route, c’est peut-être parce que notre système, sans être parfait, était véritablement plus solide que celui de bien des pays.
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27 juillet 2009 à 10 h 57 min
Bon matin Philippe,
Très bon billet.
Voilà déjà quelques semaines que je désire laisser un nouveau commentaire pour faire le point sur certains de nos titres communs.
Que penses-tu de la cote accordée par Canaccord Adams, en juin dernier, sur le titre de Absolute Software? Le rating est désormais de Speculative Buy, avec une nouvelle cible en hausse à 6,00$. Le titre se transige maintenant à 5.84$…
Pour ce qui est de Hemisphere GPS, je jongle avec l’idée d’acheter une seconde position. Il se transige actuellement à 1,20$ - et ses résultats trimestriels seront publiés cette semaine. J’ignore à quoi m’attendre concernant ces résultats. Le titre ne semble pas dispendieux, malgré le potentiel évident de l’entreprise. Je ne vois aucun catalyseur à l’horizon, cependant.
En terminant, je t’invite à visiter mon nouveau blogue, intitulé “Dans la ligne de tir”. J’y traite de société, et occasionnellement, de certains titres boursiers. http://domlamy.blogspot.com/
Tes précieux commentaires sont les bienvenus.
Bonne continuation et au plaisir,
Dominique
27 juillet 2009 à 23 h 32 min
J’ai pas vraiment d’opinion sur l’analyste de Canacord Adams (son nom ne me dis rien…). Parmis les analystes qui suivent ABT, j’aime bien Tom Liston de Versant Partners.
Côté Hemisphere GPS, je ne m’attend pas à grand chose pour le Q2 2009. Par contre, l’évaluation est tellement basse que ça ne prend pas beaucoup de positif pour faire monter le titre… Dans son cas, c’est probablement la reprise économique qui va agir comme catalyseur… La cie pourrait aussi être une cible d’acquisition même si je ne base pas mon investissement là-dessus.
Le profil boursier d’OPMEDIC que tu fais sur ton blogue est très intéressant. J’invite tout le monde à aller le lire. Je vais suivre ton blogue avec attention !
28 juillet 2009 à 23 h 57 min
Bonsoir Philippe,
Je pense aussi que HEM pourrait être une cible d’acquisition.
Je suis heureux de voir que mon premier profil boursier te semble intéressant. J’ai ajouté un commentaire sur mon blogue concernant l’ouverture possible de points de service au Québec.
Bonne continuation,
Dominique